QUAL É O QUÓRUM NECESSÁRIO PARA A VOTAÇÃO E APROVAÇÃO DE CADA ITEM?

Mas afinal, qual é o quórum necessário para a votação e aprovação de cada item? Com regras específicas para o tema, muitos síndicos têm dúvidas sobre o quórum necessário para aprovação das pautas.

“A maioria das matérias discutidas em assembleia não necessita de quórum qualificado para aprovação, a não ser que a Convenção reze diferente, como são os casos de eleição de síndico, eleição de conselho, aprovação das contas, aprovação de previsão orçamentária, discussão de atritos entre vizinhos, barulho, animais de estimação, entre outros”.



O art. 1334 do Código Civil prevê que compete à Convenção do condomínio estabelecer o quórum para os diversos tipos de votação. “Porém, outros artigos do Código Civil fixam o quórum em função da matéria e, nesse ponto, prevalece a Lei, que é maior que a Convenção”.

Por exemplo:

Obras

Com relação à realização de obras no condomínio depende do tipo, podendo ser classificadas como voluptuárias, úteis e necessárias.

As voluptuárias são as que não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas podem torná-lo mais bonito ou mais agradável, tais como obras de jardinagem, de decoração ou alteração meramente estética.

Úteis são as obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como por exemplo, a construção de uma garagem, a instalação de grades protetoras nas janelas ou fechamento de uma varanda, porque tornam o imóvel mais confortável.

E necessárias são aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore, portanto são lançadas diretamente em Despesas de Manutenção. São exemplos: reparos de telhado, substituição dos sistemas elétricos e hidráulicos danificados, portanto todas elas são necessárias com característica de uma manutenção ou conserto.

O Novo Código Civil estipula o quórum de dois terços dos condôminos para a aprovação das obras “voluptuárias”, de uma maioria simples para intervenções “úteis” e até dispensa votação prévias em caso de “reparações necessárias”, ou seja, com caráter da urgência.

O artigo 1342 do Código Civil determina que mudanças nas áreas comuns, como as construções “em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização”, também passem por aprovação dos dois terços. “Porém, a construção de um novo pavimento, subsolo ou edifício depende da aprovação da unanimidade dos condôminos”.

Destituição de síndico:

Para outro tema importante, como a destituição do síndico, por exemplo, a lei prevê que a assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

E para a convocação das assembleias, se o síndico não convocar, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

Vale lembrar que alguns casos a lei não estipula quórum, no caso o artigo 1352 do Código Civil estipula que as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Sendo que, os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.

Alteração da Convenção:

Já a alteração da convenção a lei suprema do condomínio exige-se o quórum de 2/3 das frações ideais, repito das frações e não dos presentes em assembleia.

A título de exemplificação segue quadro ilustrado:





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