• Tarsia Quilhão

ASSEMBLEIAS VIRTUAIS

É notória a evolução que nossas vidas têm sofrido a internet, os meios de comunicação enfim, inúmeras ferramentas que tem sido de grande valia tanto no aumento da produtividade quanto na aceleração do crescimento como um todo.

Igualmente os condomínios também sofreram mudanças, tanto na implantação de portarias remotas, balancetes digitais, acesso mediante Tags, sistemas de comunicação online, o mundo moderno e a tecnologia vieram para proporcionar conforto, segurança, produtividade e redução de custos.

Nas assembleias igualmente, é notório que muitos deixam de comparecer nestas reuniões por entenderem serem improdutivas cansativas e por vezes demoradas. As reuniões de proprietários são maçantes e não raro aborrecem pela desordem, anotado que a falta de pulso de quem as preside contribui para que intervenções inconvenientes descontrolem o ritmo da pauta a ser observada. Discussões paralelas e inócuas tomam tempo, e o desgaste estimula o desinteresse e a ausência, o que é ruim para o espírito coletivo e democrático, essência do Condomínio.

Porém a tecnologia e a modernidade surgem através de uma nova modalidade de assembleia, a chamada Assembleia Virtual.

Porém a primeira consideração que deve se fazer é sobre a própria assembleia, posto que o artigo 1.350, do código civil pátrio menciona que o síndico deve convocar à reunião, a assembleia dos condôminos, conforme segue:

“Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. ”(grifos nossos).

Da mesma forma, é perfeitamente possível reunir e agrupar pessoas em modo virtual, realizar vídeo conferências, então, que dizer de reunir assembleias de condomínios.

Aliás, bom se ver que da própria lei se denota que isso não está vetado, ao passo que expressamente delega à Convenção Condominial a forma da convocação e realização das assembleias condominiais.

Não estamos aqui dizendo que a assembleia virtual não pode ser realizada, o que se quer elucidar é que existem formalidades jurídicas que devem ser respeitadas sob pena de o ato ser eivado em vícios e inclusive ser declarado ilegal. Por isso diversos cuidados devem ser tomados.

Primeiramente o sindico deve ter conhecimento dos termos dispostos na Convenção, instrumento de norte para uma boa gestão é o conhecimento a fundo deste documento.

Grande maioria das Convenções Condominiais além de não preverem a possibilidade de realização de assembleias de forma virtual, também não dão brechas para sua realização.

Nestes casos, é necessário que o instrumento Convencional seja atualizado, reforçando que para alteração da convenção é necessário 2/3 dos proprietários, um quórum extremamente qualificado, mas necessário para qualquer alteração tendo em vista que a Convenção do Condomínio é documento essencial, podemos até chamar de documento “mãe”, e sim, qualquer alteração/deliberação realizada sem que tenha previsão será considerada ilegal e passível de impugnação e responsabilidade do síndico em casos mais graves.

Isso porque o síndico tem o dever legal (...) de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia (...) , conforme termos do artigo 1.348, do Código Civil.

Arnaldo Rizzardo, por sua vez esclarece que:

“a convenção constitui a lei interna do condomínio, que é adotada para reger as relações de convivência dos condôminos, de uso das áreas exclusivas e comuns, e de conduta individual dos moradores, com a discriminação dos direitos e das obrigações a que todos ficam sujeitos, mais especificamente é o ato normativo interno do microssistema do condomínio aprovado pela vontade dos condôminos, em assembleia, destinando-se a regular as relações ente os condôminos, mas estendendo-se a sua aplicação a terceiros que frequentarem o prédio ou forem ocupantes de unidades”.

A convenção sem dúvida é a lei maior dentro do condomínio edilício e, por lei, tem o poder de regulamentar questões internas para a bom convívio entre os moradores. Sendo assim, todos os que adquirem parte do domínio ali existente comprometem-se a cumpri-la. Por seu caráter estatutário, obriga os proprietários, e todos aqueles que adentrarem a propriedade privada.

Nos casos em que o síndico descumprir com as normas da Convenção, no caso do presente artigo efetuar contratação de serviços (assembleia virtual) sem previsão na convenção há notório ferimento as normas do Condomínio, podendo tais atos ser impugnados e declarados ilegítimos e ilegais, responsabilizando até mesmo o próprio síndico.

Isso porque síndico, como toda pessoa é também sujeito de direitos e obrigações.

Como gestor tem deveres e responsabilidades agregadas em decorrência do cargo que exerce.

Por isso mesmo que o síndico deve se preocupar com o funcionamento regular do Edifício, aí incluindo desde manutenção predial, redução de custos, recolhimento de impostos, folhas de pagamento, conservação de áreas comuns, segurança, enfim inúmeras responsabilidades, porém todas devem ser legais, aprovadas em assembleia, previstas e autorizadas em convenção condominial.

Por fim, reforçamos que o presente artigo não é sobre ser boa ou ruim a realização de assembleias virtuais, ao contrário acreditamos que toda a mudança e avanço tecnológico são bem vindos, porém não se deve perder o norte da legalidade que é nossa missão.

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